Quais são as regras da UE para usar IA na promoção imobiliária? Eis o que deve ter em atenção!

Conteúdos com IA e a UE: três quadros regulamentares

A IA torna mais fácil do que nunca produzir rapidamente conteúdos apelativos para anúncios imobiliários. O nível de exigência é elevado, para os vídeos, mas igualmente para os carrosséis de fotos e as publicações individuais nas redes sociais: as pessoas estão habituadas ao melhor e já não se contentam com comunicação medíocre. Mas essa rapidez também levanta questões: pode simplesmente usar imagens com pessoas? Até onde pode ir ao "embelezar" um imóvel? E tem de indicar que algo foi feito por IA? Na UE, essas questões tocam três quadros regulamentares: o RGPD, as regras sobre práticas comerciais leais e, desde 2026, a obrigação de transparência do Regulamento da IA.

Este artigo dá-lhe uma panorâmica clara e prática. Onde escrevemos "vídeo" por brevidade, as mesmas regras aplicam-se aos seus carrosséis de fotos e publicações individuais, em suma, a todos os conteúdos que cria e publica com IA. Importante: isto é informativo e não constitui aconselhamento jurídico. As regras variam de país para país e estão a evoluir rapidamente. Em caso de dúvida, consulte sempre um advogado ou a autoridade de supervisão competente.

RGPD e imagens: quando é que um vídeo é um dado pessoal?

O RGPD (o Regulamento Geral sobre a Proteção de Dados) protege os dados pessoais. Uma imagem torna-se um dado pessoal assim que uma pessoa é identificável nela, por exemplo através do rosto, mas também através de características indiretas.

Segundo a FotoWare e a GDPR Local, uma fotografia ou vídeo conta como dado pessoal assim que alguém é reconhecível, não só através do rosto, mas também através de fatores indiretos como roupa reconhecível, tatuagens ou um cenário reconhecível. Quando usa imagens para marketing, o consentimento é frequentemente o fundamento legal adequado: explícito, específico para a finalidade e revogável.

No imobiliário, isto é especialmente relevante. O GDPR Enforcement Tracker da CMS documenta coimas pela publicação não autorizada de fotografias de imóveis que mostravam também pessoas, sem o seu consentimento, para fins de marketing. As coimas máximas ao abrigo do RGPD podem chegar a 20 milhões de euros ou 4% do volume de negócios anual mundial, consoante o que for mais elevado.

Na prática, isto significa: certifique-se de que não há residentes, vizinhos ou transeuntes reconhecíveis no seu vídeo de anúncio ou carrossel de fotos sem um fundamento legal válido. Em caso de dúvida: evite ou desfoque as pessoas reconhecíveis.

Se alguém é reconhecível no seu vídeo ou carrossel de fotos, essa imagem é um dado pessoal e precisa de um fundamento legal (normalmente o consentimento). Em caso de dúvida, mantenha residentes e transeuntes fora do enquadramento.

Representação fiel de um imóvel

Para além da privacidade, há a questão de quão honestamente representa um imóvel. Na UE, o engano dos consumidores é regulado pela Diretiva relativa às Práticas Comerciais Desleais (2005/29/CE).

Segundo o EUR-Lex, uma prática comercial é enganosa se contiver informações falsas, ou se enganar ou for suscetível de enganar o consumidor médio, mesmo que a informação seja factualmente correta, sobre as características principais do produto, e o levar, por essa via, a tomar uma decisão que de outra forma não teria tomado. A Comissão Europeia confirma que a diretiva abrange as práticas comerciais antes, durante e após uma transação.

Para o vídeo imobiliário com IA, este é um ponto de atenção. Uma ferramenta de IA pode valorizar as imagens com iluminação, cor e música, o que é normal em marketing. Mas assim que deturpa o estado real de um imóvel (fazer as divisões parecerem maiores, remover defeitos, mostrar características que não existem), corre o risco de enveredar pelo terreno das práticas enganosas. A Nanopixo não faz home staging virtual, simulação de renovação nem personalização; transforma as suas fotografias e dados de anúncio existentes em vídeo. Por isso, mantenha as suas imagens fiéis à realidade.

Valorizar é permitido, enganar não. Não deturpe o estado real do imóvel, sob pena de ficar abrangido pela Diretiva relativa às Práticas Comerciais Desleais.

Certificado energético e divulgação da classe energética (varia consoante o país)

O certificado energético (certificado de desempenho energético, também referido como CE ou classe energética) indica a eficiência energética de um edifício. Aqui aplica-se uma regra à escala da UE, com implementação nacional.

A Diretiva Europeia relativa ao Desempenho Energético dos Edifícios (EPBD) exige que todos os Estados-Membros da UE imponham que, assim que um edifício ou unidade com certificado energético seja colocado à venda ou para arrendamento, o indicador e a classe de desempenho energético desse certificado sejam indicados nos anúncios, em meios comerciais online e offline, incluindo os portais imobiliários. A EPBD revista (Diretiva (UE) 2024/1275) entrou em vigor a 28 de maio de 2024 e tinha de ser transposta para o direito nacional até 29 de maio de 2026.

O que varia consoante o país é a implementação: a escala da classe, eventuais limiares, quem é responsável e as sanções são determinados na transposição nacional. Por isso, verifique sempre a regra exata no país onde o imóvel se situa. Fora da UE, por exemplo no Reino Unido, existem regimes separados e comparáveis, com a sua própria exigência de publicidade do certificado energético.

Para as suas publicações, isto significa: um vídeo, carrossel de fotos ou publicação também é um anúncio. Se existir um certificado energético, o indicador/classe de desempenho energético também deve estar visível na publicação ou junto a ela. Consulte certificado energético no glossário para a definição.

Em toda a UE, a EPBD exige que a classe de desempenho energético apareça nos anúncios, e por conseguinte também no seu vídeo, carrossel de fotos ou publicação, assim que um imóvel com certificado energético esteja à venda ou para arrendamento; a implementação exata varia consoante o Estado-Membro, por isso verifique sempre a nível local.

O Regulamento da IA: divulgação de conteúdos de IA

O Regulamento da IA da UE introduz uma obrigação de transparência para os conteúdos gerados por IA. Isto afeta diretamente os conteúdos imobiliários com IA, não só os vídeos, mas também os carrosséis de fotos gerados por IA e as publicações e legendas escritas por IA.

Segundo o Artigo 50.º do Regulamento da IA, as obrigações de transparência aplicam-se a partir de 2 de agosto de 2026. Os fornecedores de sistemas de IA generativa têm de marcar os seus resultados (texto, imagem, áudio, vídeo) num formato legível por máquina como artificialmente gerados ou manipulados. Além disso, os utilizadores (responsáveis pela implementação) que difundam um "deep fake", imagem, áudio ou vídeo que imite uma pessoa ou um lugar real têm de divulgar que o conteúdo foi artificialmente gerado ou manipulado.

Para um vídeo de anúncio com IA comum ou um carrossel de fotos baseado nas suas próprias fotografias, isto é normalmente menos exigente do que para um deepfake de uma pessoa, mas a diretiva caminha no sentido de uma maior transparência. A Comissão Europeia está a trabalhar num código de conduta com normas técnicas para a marca de água e a deteção. As coimas por violação destas disposições podem chegar a 15 milhões de euros ou 3% do volume de negócios anual mundial (Greenberg Traurig).

Conselho prático que muitos advogados dão: seja transparente. Quando for relevante, indique que um vídeo, carrossel de fotos ou publicação foi feito com IA, e não use a IA para representar imóveis ou pessoas de forma enganosa.

A partir de 2 de agosto de 2026, o Regulamento da IA exige transparência sobre os conteúdos de IA, com requisitos mais rigorosos para os deepfakes. Seja proativamente transparente quanto ao uso de IA.

Lista de verificação prática para agentes imobiliários

Uma lista curta e prática para manter os seus conteúdos imobiliários com IA (vídeos, carrosséis de fotos e publicações) dentro dos limites. Isto é um auxílio, não uma avaliação jurídica completa.

A Nanopixo ajuda-o no lado prático: vídeos, carrosséis de fotos e publicações multilingues com publicação automática, para que possa concentrar-se em acertar na mensagem. Dê uma vista de olhos às funcionalidades. A avaliação jurídica continua a ser da sua responsabilidade e, em caso de dúvida, consulte um advogado.

Verifique as pessoas no ecrã, a representação fiel, a divulgação do certificado energético e a divulgação de IA, e confirme sempre as regras a nível local.

Conclusão

Os conteúdos com IA (vídeos, carrosséis de fotos e publicações) são uma poderosa ferramenta de venda, mas operam dentro de três quadros da UE: o RGPD para imagens com pessoas, as regras sobre representação fiel e a obrigação de transparência do Regulamento da IA a partir de 2026. O fio condutor é simples: respeite a privacidade, represente os imóveis com honestidade e seja transparente quanto à IA. E lembre-se: este artigo é informativo, não constitui aconselhamento jurídico, verifique sempre a nível local.

A Nanopixo foi deliberadamente concebida para o ajudar nisto sem zonas cinzentas: não faz home staging virtual nem manipulação enganosa, mas é a única a combinar a criação de vídeo e a gestão de redes sociais num só lugar: os seus vídeos, carrosséis de fotos e publicações são automaticamente publicados em 6 canais, em 8 idiomas, a partir de um chat. Assim, mantém-se em conformidade e eficiente.

Quer ver como isto funciona na prática? Experimente a Nanopixo agora, ou dê uma vista de olhos aos preços.